의료가 병원을 떠나, 사람이 사는 공간으로 흩어진다
한국형 헬스케어 리츠의 새벽 — 시니어 레지던스를 둘러싼 의사·운영자·자본의 동거
2026년 3월 6일 금요일, 서울 어느 회의실에서 네 명이 카메라 앞에 섰다. 브릭스인베스트먼트 홍지협 대표, 노블라이프케어 한만기 대표, 차헬스케어 윤경욱 대표, 그리고 청담 차움 이광호 행정부원장. ‘소요한남 by 파르나스’ 단지 안에 들어설 헬스케어 컨시어지를 만들기 위한 4자 업무협약식이었다. 자본·운영·헬스케어·의료 — 네 직군의 대표가 한 줄에 선 이 한 컷이, 사실 한국 시니어 산업이 어디로 흘러가고 있는지를 가장 정확하게 보여주는 표지(標識)다.
이들이 만들고 있는 것은 단순한 고급 주택이 아니다. 서울 용산구 한남대로 일원에 들어설 ‘소요한남 by 파르나스’는 지하 5층~지상 7층, 총 111가구의 하이엔드 시니어 레지던스다. 시공은 포스코이앤씨가 맡았다. 협약에 따라 브릭스인베스트먼트와 노블라이프케어가 헬스케어 운영을 위한 공간을 제공하고, 차헬스케어와 차움이 의료·건강관리·웰니스의 개인 맞춤형 프로그램을 설계한다. 차움의 라이프케어와 안티에이징·롱제비티(Longevity) 노하우가 단지 내 ‘AI 기반 초개인화 헬스케어 시스템’으로 구현되는 구조다. 반경 500m에 순천향대 서울병원, 인근에 서울대병원·삼성서울병원·세브란스병원이 자리한다.
한국 헬스케어 산업에서 의사와 디벨로퍼와 운영사와 투자자가 한 건물 안에 동시에 들어와 있는 풍경 — 불과 2년 전만 해도 보기 힘든 그림이었다.
1. 5%포인트, 13조 원, 그리고 두 줄의 시행령
한국은 2024년 12월 23일, 65세 이상 주민등록 인구가 1,024만 명을 넘어서며 인구 비중 20%의 ‘초고령사회’에 진입했다(행정안전부). 2017년 고령사회(14%)에서 단 7년 만이다. 세계 어느 나라도 이만큼 빠르게 늙은 적이 없다. 고령친화산업 시장 규모는 2015년 67조 원에서 2023년 85조 원으로 13조 원이 늘었고, Colliers Korea·삼정KPMG는 2030년 168조 원, 정부 일각의 추산은 271조 원까지 본다.
부동산 시장 안에서도 변화는 통계로 잡힌다. 한국부동산원에 따르면 60대 이상의 주택 매매 비중은 2019년 19%에서 2025년 24%로 5%포인트 올랐다. 시장의 주력 수요층 자체가 이동하는 중이다.
다만, 문제는 공급이었다. 지난 10년간 노인복지주택 사업을 시작할 수 있는 회사는 국내에 40개를 넘지 못했다. 노인복지법이 기존 사업 경험을 요구해왔기 때문이다. 2015년에는 미자격자 입주·분양 비리 문제로 분양형 노인복지주택 자체가 폐지됐다. 그 결과 PwC 컨설팅이 ‘시니어 레지던스의 양극화’라고 진단한 풍경 — 부유층용 실버타운과 취약계층용 공공임대 사이에 평범한 중산층 시니어를 위한 선택지가 거의 비어 있는 상태 — 가 굳어 있었다.
이 동결을 깬 것이 2024년 7월 23일 정부의 ‘시니어 레지던스 활성화 방안’과 후속 노인복지법 시행령 개정이었다. 두 줄로 압축된다.
첫째, 토지·건물의 ‘소유’가 아닌 ‘사용권’만으로 실버타운 설립이 가능해졌다.
둘째, 상근 직원이 없는 리츠도 노인복지주택을 개발하고 운영할 수 있게 됐다.
이 두 줄이 막혀 있던 시장의 빗장을 풀었다. 분양형 실버타운도 9년 만에 제한적으로 부활했고, 중산층을 겨냥한 ‘실버스테이’(시세의 95% 이하 민간 임대) 시범사업이 함께 도입됐다. 국토교통부는 같은 흐름에서 2030년까지 2·3기 신도시 부지를 활용해 헬스케어 리츠 10곳의 공모사업을 추진하겠다고 밝혔다. 시장이 다시 열리는 것이 아니라, 사실상 새로 만들어지고 있다.
2. 동탄, 마곡, 한남 — 세 개의 풍경
규제가 풀린 뒤, 가장 큰 그림은 경기 화성 동탄2지구에서 그려지고 있다.
2024년 4월 LH는 화성동탄2 의료복지시설 용지(약 18만㎡)의 ‘헬스케어 공모·상장 리츠’ 사업자로 엠디엠플러스를 우선협상대상자로 선정했다고 발표했고, 같은 해 7월 양측은 사업협약(MOU)을 맺었다. LH와 엠디엠플러스가 협약 당시 공개한 일정은 다음과 같다 — 2026년 상반기 착공, 2029년 준공 및 입주, 2031년 리츠 주식의 일반공모 및 상장 추진. 사업 콘셉트는 ‘3세대가 자연과 함께 조화롭게 어우러지는 마을 — 랑데부(Rendez_Vous)’. 노인복지주택과 더불어 자녀 양육 가정을 위한 중·대형 오피스텔이 함께 들어가는 멀티제너레이션 단지로 설계됐다. 정부와 LH가 이를 ‘국내 1호 프로젝트 리츠’로 명명한 이유는 분명하다. 개발업자가 짓고 떠나는 게 아니라, 짓고 운영하면서 임대 수익을 국민과 나눠 갖는 구조이기 때문이다. 다만 한국의 대형 개발사업이 으레 그렇듯, 일정의 일부 지연 가능성은 남아 있다.
서울 강서구 마곡지구의 ‘VL르웨스트’는 다른 결의 실험이다. 롯데호텔이 직접 운영을 맡은 국내 최초의 호텔 운영 시니어 레지던스. 4개 동 810실, 지하 6층~지상 15층, 노인복지주택 최초로 프로젝트금융투자회사(PFV) 구조를 적용했다. 의료 서비스는 인근 이대서울병원, 그리고 단지 내 보바스기념병원(롯데의료재단)이 운영하는 건강관리센터가 24시간 맡는다. 입주 시점에는 시니어 타운 최초로 유전자 검사가 도입되어 입주민이 ‘일반건강·건강우려·질환위험·재발예방’ 네 그룹으로 분류된다. 2023년 3월 청약 결과는 100% 계약 완료, 최고 경쟁률 205대 1. 시장이 ‘한국형 액티브 시니어가 무엇을 원하는지’를 가장 빠르게 학습한 사례다.
그리고 한남동의 ‘소요한남 by 파르나스’가 세 번째 결을 보여준다. 동탄이 규모와 공공-민간 협업으로 미국식 헬스케어 리츠를 흉내 낸다면, 마곡이 호텔 브랜드의 운영 노하우로 시장 수요를 검증했다면, 한남은 의료법인을 처음부터 ‘공간 설계의 파트너’로 끌어들인 하이엔드 모델이다. 셋 중 가장 ‘웰타워적’인 그림에 가깝다.
3. 미국이 이미 보여준 결말 — 웰타워의 ‘230억 달러 전환’
이 모든 흐름을 이해하려면 미국으로 한 번 건너가야 한다.
뉴욕증권거래소 상장사 웰타워(Welltower, NYSE: WELL)는 자신을 “실버 이코노미의 중심에 위치한, 주거와 호스피탈리티의 교차점에 있는 회사” 라고 정의한다. 2025년 10월 27일, 회사는 “총 230억 달러 규모의 거래를 발표하며 시니어 하우징에 대한 ‘올인’ 전환을 선언” 했다. 내역은 분명하다 — 약 140억 달러 규모의 인수(영국·미국·캐나다의 시니어 하우징 700여 곳, 4만 6,000실 이상), 그리고 이를 조달하기 위한 약 90억 달러 규모의 자산 매각과 대출 상환. 매각의 핵심은 1,800만 sqft, 296개 자산 규모의 외래의료(MOB) 포트폴리오 72억 달러 매각이었다. 한 마디로 ‘병원 부속 의료빌딩은 팔고, 시니어 하우징에 올인’한 것이다.
웰타워가 채택한 방법은 SHOP(Senior Housing Operating Portfolio)이라 부르는 구조다. 부동산을 빌려주고 임대료만 받는 트리플넷(NNN)과 달리, 리츠가 운영 파트너와 손잡고 NOI(순영업수익)를 직접 공유한다. 운영이 잘되면 폭발적으로 벌고, 못 되면 같이 손실을 본다.
성과는 숫자로 나와 있다. 2025년 4분기 웰타워의 SHOP 동일점포 NOI는 전년 동기 대비 22.1% 늘어났고, 이는 14분기 연속으로 20%를 넘는 동일점포 NOI 성장 이었으며, 시니어 하우징이 같은 분기 동일점포 NOI에서 차지하는 비중은 74%까지 올랐다.
CEO 샹크 미트라(Shankh Mitra)가 강조한 자체 시스템 ‘웰타워 비즈니스 시스템(Welltower Business System)’과 데이터 사이언스 플랫폼은, 이제 단순한 내부 도구를 넘어 외부 PE 펀드에 ‘라이선스’되는 수익원으로까지 발전하고 있다.
4. 의사의 자리, 투자자의 자리 — 그리고 두 사람이 만나는 지점
의료의 관점에서. 시니어 레지던스는 이제 단순한 고급 주거가 아니라, 만성질환 관리·낙상 예방·인지기능 모니터링이 일상에 녹아드는 새로운 임상 공간으로 정의되고 있다. 외래 15분 진료에서 보던 환자를, 그가 살아가는 24시간의 데이터로 추적할 수 있게 된다. 투약 순응도, 보행 속도, 수면의 질, 야간 화장실 이용 횟수 같은 지표들이 진료 차트가 아니라 침실의 매트리스 센서와 거실의 동작 감지 센서에서 수집되는 구조다. 임상의가 ‘진료실 너머의 환자’에 접근할 수 있는 첫 번째 인프라가 만들어지고 있는 셈이다.
특히 노인의학(geriatrics)의 관점에서 보면 이 변화는 결정적이다. 다중질환(multimorbidity), 다약제(polypharmacy), 노쇠(frailty) — 이 세 가지는 모두 “환자가 진료실 밖에서 어떻게 살고 있는가”에 대한 종단적 정보 없이는 평가 자체가 어려운 임상 문제들이다. 시니어 레지던스의 데이터 인프라는, 그 공백을 메우는 첫 번째 시도다. VL르웨스트가 입주 시점에 유전자 검사를 도입한 것도 같은 맥락 — 진료를 ‘질병이 생긴 다음’이 아니라 ‘질병의 전 단계’에서부터 설계하겠다는 시도다.
투자의 관점에서. 이 시장은 더 이상 ‘평당가와 시멘트’의 문제가 아니다. 운영 데이터를 누가 쥐고, 누가 운영 효율을 만들어내고, 누가 의료기관과의 신뢰 자본을 확보했는가가 NOI를 결정한다. 웰타워가 외래의료 자산을 팔고 시니어 하우징에 ‘올인’한 것도 이 때문이다. 부동산이 아니라, 부동산 안에서 만들어지는 운영 결과물이 자산이 되는 시대다.
두 관점이 만나는 지점은 분명하다. 의사는 환자의 데이터를 임상적으로 해석하고, 투자자는 그 데이터의 흐름을 자본의 언어로 평가한다. 같은 데이터 위에 두 직업이 서 있다.
5. 그러나 풀리지 않은 것들 — 양극화, 정보 비대칭, 도시 외곽, 데이터, 인력
이 흐름을 마냥 낙관할 수 없는 그늘이 분명히 있다.
첫째, 양극화. PwC 보고서가 정확히 진단했듯, 한국 시니어 레지던스 시장은 지금 ‘부유층 대상 하이엔드’와 ‘저소득층 대상 공공임대’의 양극으로 굳어 있다. VL르웨스트의 보증금은 표준형 6억~18억 원, 전환형 최대 22억 6,400만 원. 소요한남은 그보다도 위로 갈 전망이다. 반면 고령자 복지주택은 보증금 200만~350만 원, 월 임대료 4만~7만 원 수준이다. 가운데, 즉 평범한 중산층 시니어가 들어갈 자리는 여전히 비어 있다. 서울시 자체 자료에 따르면 65세 이상 고령인구의 77%가 노후 주택에 거주하고 있다. 정부의 ‘실버스테이’ 시범사업과 ‘서울형 시니어주택’ 모델이 그 공백을 메울 수 있을지가 향후 5년의 핵심 과제다.
둘째, 정보 비대칭. 보건복지부도 인정한 문제다. 입주를 고민하는 시니어와 그 가족 입장에서, 어떤 시설이 어떤 의료를 어떤 가격에 제공하는지에 대한 정보가 충분히 공개되어 있지 않다. 표준계약서와 품질인증제, 정보공개 시스템이 입법 단계에 있지만 운영 디테일은 아직 미정이다.
셋째, 도심 부지의 부족. 가장 의료가 절실한 시니어일수록 대학병원 인접 입지가 필수인데, 도심 시니어 레지던스 공급은 절대적으로 부족하다. 정부가 도시·군계획시설 입체복합구역을 도입해 유휴 시설(폐교, 노후 청사, 군부대 이전부지 등)을 시니어 레지던스로 전환하겠다고 밝혔지만, 실제 인허가가 나오기까지는 갈 길이 멀다. 도시 외곽 단지가 ‘응급 상황에서 무력하다’는 비판은 여전히 유효하다.
넷째, 데이터 거버넌스. 헬스케어 컨시어지가 수집하는 입주자의 생체·생활 데이터, 그리고 VL르웨스트가 도입한 유전자 검사 데이터 — 누가 소유하고, 누가 활용할 권리를 갖는가. 임상 진료에 환류될 때의 동의 절차는? 운영사가 바뀌면 데이터는? 이 영역은 아직 공백에 가깝다. 시니어 헬스케어 산업이 본격화될수록 이 공백은 더 빠르게 채워져야 한다.
다섯째, 운영 인력. 미국 웰타워의 SHOP 모델조차 CEO 미트라가 “site-level employee experience를 끌어올리는 게 무엇보다 중요하다” 고 반복적으로 강조하는 영역이다. 한국은 이미 시니어 케어 현장의 간호·돌봄 인력이 만성 부족 상태다. 부동산과 자본이 풀려도, 사람이 따라오지 않으면 운영은 무너진다.
6. 통찰의 순간 — 주거의 의료화가 아니라, 의료의 공간화
흔히 이 흐름을 ‘주거의 의료화’라 부른다. 그러나 임상 현장에서 환자를 보는 입장에서 더 정확한 표현은 그 반대다. 의료가 병원이라는 단일 공간을 떠나, 사람이 실제로 살아가는 공간으로 흩어지고 있다.
한남의 헬스케어 컨시어지, 동탄의 복합단지, 마곡의 호텔식 레지던스는 모두 같은 방향을 가리킨다. 진료의 시작점이 외래 대기실이 아니라 거실의 센서가 되고, 침실의 매트리스가 되고, 식탁 위의 약통이 되는 시대다. 의사가 ‘진료실에서 만나는 환자’만이 아니라 ‘일상에서 살아가는 환자의 시간’을 다루게 되는 시대이기도 하다.
이 변화가 본격화되면 의사의 역할도 다시 정의된다. 진단과 처방의 끝에 환자를 돌려보내는 직업이 아니라, 환자가 돌아간 그 공간을 설계하고 해석하고 운영 파트너와 협상하는 직업으로. 자본의 정체성도 마찬가지다. 부동산을 사는 자본이 아니라, 그 공간에서 만들어지는 서비스·운영·데이터에 베팅하는 자본으로..
한국형 웰타워는 아직 등장하지 않았다. 동탄의 헬스케어 리츠가 2031년 상장에 성공해 NOI 트랙레코드를 만들어 보일 때까지, 한남의 의료-운영-자본 모델이 5~10년의 운영 데이터를 쌓을 때까지, 우리는 ‘가능성을 보고 있는’ 단계에 머문다. 그러나 시장이 어디로 향하는지의 방향만큼은 분명하다.
의사의 진료실과 투자자의 스프레드시트는 지금 한 건물 안에서 만나고 있다. 한국형 헬스케어 리츠의 새벽은, 그렇게 한 장의 사진에서부터 천천히 밝아오고 있다.
“Aging is an extraordinary process whereby you become the person you always should have been.” — David Bowie
나이 듦은 잃어가는 과정이 아니라, 비로소 자신이 되어가는 비범한 과정이다.
이 기사는 그 '되어감'을 위해 어떤 공간이, 어떤 의료가, 어떤 자본이 필요한지에 대한 이야기다.